La loi Pinel du 18 juin 2014, a instauré un droit de préemption au bénéfice du locataire en cas de cession d'un local à usage commercial ou artisanal. Cependant, l’article L145-46-1 du code de commerce qui régit ce nouveau droit laisse de nombreuses incertitudes quant à son application. Qui peut exercer un droit de préemption et quand s'applique-t-il ? Comment éviter le droit de préemption du locataire commercial ? Voici toutes les réponses à vos questions !
Droit de préemption : qu’est-ce que c’est ?
Le droit de préemption, ou de préférence, a donc été introduit par la loi Pinel au travers de l’article L145-46-1 du code du commerce. Selon les dispositions de ce dernier, lorsqu’un propriétaire de local à usage commercial ou artisanal décide de le vendre, il doit en informer prioritairement le locataire.
Autrement dit, le locataire dispose d’une priorité d’achat sur le local concerné. Ce n’est que lorsque le locataire décline l’offre que le propriétaire pourra proposer la vente de son bien à un tiers.
Les conditions pour bénéficier du droit de préemption
Il est important de noter que dans cet article de loi il s’agit bien de local commercial ou artisanal. Le droit de préemption ne concerne pas des locaux loués pour servir de bureaux, d’entrepôts ou de parkings.
Par conséquent, le droit de préemption au bail n’est pas automatique et il est soumis à de nombreuses conditions, voire d’exceptions dans son application.
En fonction du type de local
L’article L145-46-1 de la loi Pinel ne vise donc que les locaux à “usage commercial ou artisanal”. Mais certaines conditions doivent cependant être réunies pour que le droit de préemption puisse s’appliquer.
L'article du Code de commerce, liste lui-même de manière claire toute une série d’exceptions ne donnant pas droit de préemption au locataire. Il ne sera pas applicable en cas de :
cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ;
la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
cession unique de locaux commerciaux distincts ;
à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint ;
de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial.
Ces exceptions n’étant pas négligeables, on peut constater que le droit de préférence du locataire est loin d’être absolu.
En fonction du vendeur et de la vente
Le droit de préemption va également dépendre du type de vente et de la qualité du vendeur. En effet, l’article du Code de commerce précise que le vendeur doit être non seulement le propriétaire mais également le bailleur. Ce qui veut dire que le droit de préemption ne pourra s’appliquer que dans l’hypothèse où le vendeur cumule les qualités de propriétaire et de bailleur du local.
De plus, les exceptions citées précédemment indiquent que le vendeur doit céder la pleine et entière propriété du local. Ainsi, en cas d’indivision ou de démembrement, nu-propriétaire et usufruitier devront céder le local en un acte unique.
Enfin, le droit de préemption s’applique seulement dans le cas où le propriétaire-bailleur veut vendre le local. C’est-à-dire que :
il doit s’agir d’une vente et non d’un autre mode de transmission de propriété comme la donation par exemple ;
le vendeur doit “envisager” de vendre. En d’autres termes : le faire de manière volontaire. Toute cession survenue à la suite d’une décision de justice, d’une liquidation judiciaire ou d’enchères publiques, n’étant pas visée par cet article, le droit de préemption ne pourra s’appliquer.
Quelle est la procédure pour exercer son droit de préemption ?
Si le droit de préemption peut s’appliquer, il sera alors nécessaire de respecter les règles de cession de bail. En effet, vendeur et acheteur ont chacun des obligations à respecter sous peine d’une fin de non-recevoir.
Obligations du vendeur : la notification de vente
En vertu de l’application du droit de préemption, le vendeur doit notifier au locataire son intention de vendre le local. Cette notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement.
De plus, la notification valant offre de vente au profit du locataire. L’article L145-46-1 précise que le propriétaire doit, sous peine de nullité, y préciser le prix et les conditions de vente.
Obligations du locataire : les délais de réponse
Une fois que la notification de vente est portée à sa connaissance, le locataire dispose d’un mois pour y répondre par lettre recommandée avec avis de réception ou en main propre contre émargement ou récépissé.
Si le locataire souhaite acheter le local en usant de son droit de préemption, il dispose de 2 mois à compter de l’envoi de sa réponse pour réaliser la vente. Ce délai peut être étendu à 4 mois s’il recourt à un prêt.
Si le locataire ne respecte pas ces délais, l’acceptation initiale de l’offre de vente par le locataire ne vaut plus vente et le propriétaire retrouve son entière liberté de vendre son bien à qui et comme il le souhaite.
Droit de préemption : Modification de l'offre initiale
Si la vente n’aboutit pas auprès du locataire ou de tout autre acheteur potentiel et que le vendeur souhaite modifier le prix et les conditions de vente de manière plus avantageuse, il devra en notifier de nouveau le locataire titulaire du droit de préemption.
Cette nouvelle offre est valable un mois auprès du locataire à compter de sa réception. Passé ce délai, l’offre devient caduque.
