Le droit de préemption du locataire commercial, qu'est-ce que c'est ?
Le droit de préemption, aussi appelé droit de préférence, a été introduit par la loi Pinel du 18 juin 2014 au travers de l’article L. 145-46-1 du Code du commerce. Selon les dispositions de ce dernier, lorsqu’un propriétaire de local à usage commercial ou artisanal décide de le vendre, il doit en informer prioritairement le locataire.
Autrement dit, le locataire commercial dispose d’une priorité d’achat sur le local concerné. Ce n’est que lorsque celui-ci décline l’offre que le propriétaire peut proposer la vente de son bien à un tiers, et ce, quelle que soit la raison de la vente : travaux de mise en conformité trop importants à réaliser, changement de projet, etc.
Ce droit de préférence du locataire commercial s'applique à toute vente entrant dans son champ d'application conclue depuis le 18 décembre 2014.
Quels sont les locaux concernés par le droit de préemption du locataire commercial ?
Le droit de préemption n’est pas automatique, et il est soumis à de nombreuses conditions, voire d’exceptions dans son application. L’article L. 145-46-1 du Code de commerce qui régit ce droit de préférence pose un certain nombre d'entre elles, dont les conditions d'application du droit de préemption du locataire commercial relatives au local en lui-même.
Les locaux inclus dans le champ d'application du droit de préemption
Il est important de noter que, dans cet article de loi, est évoquée la destination du bien : il doit s'agir d'un local commercial ou artisanal. En effet, l’article L. 145-46-1 introduit par la Loi Pinel ne vise que les locaux à “usage commercial ou artisanal”.
Bon à savoir
Lorsque le local est loué par l'intermédiaire d'un contrat de bail commercial, le droit de préférence ne peut pas être écarté par le jeu d'une clause contractuelle.
Les locaux mixtes, c'est-à-dire comprenant une partie à usage professionnel et une partie à usage d'habitation, sont également concernés par le droit de préférence.
🏢 Le champ d'application du droit de préemption du locataire commercial s'étend par ailleurs à la location de bureaux lorsque ceux-ci sont loués dans le cadre d'une activité commerciale.
Les terrains nus, quant à eux, peuvent être concernés par le droit de préférence du locataire commercial s'ils sont l'objet d'un contrat de bail commercial au sens de l'article L. 145-1 du Code de commerce.
Les locaux exclus du champ d'application du droit de préférence
Par opposition, la définition du droit de préemption exclut certains locaux. C'est le cas :
des locaux loués pour servir de bureaux, sans qu'une activité commerciale n'y soit exercée ;
des emplacements de parking ;
des locaux à usage industriel, notamment d’entrepôts.
Bon à savoir
Est considéré comme un local à usage industriel un bien dont l'usage concourt de façon directe à la fabrication ou à la transformation de biens mobiliers corporels et qui utilise des installations techniques, du matériel et de l'outillage.
Vous souhaitez créer une entreprise ?
Quels sont les vendeurs et les ventes concernés par le droit de préemption ?
Le droit de préemption dépend du type de vente et de la qualité du vendeur. En effet, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce précise que le vendeur doit être non seulement le propriétaire du local, mais également le bailleur.
Cela signifie que le droit de préemption ne peut s’appliquer que dans l’hypothèse où le vendeur cumule les qualités de propriétaire et de bailleur. Ce droit ne s'applique donc pas lorsque le bailleur est :
usufruitier, c’est-à-dire qu’il dispose uniquement du droit d’utiliser le bien et de percevoir les loyers ;
titulaire d'un bail emphytéotique, c’est-à-dire d’un contrat de location de longue durée lui conférant un droit réel sur le bien, et lui permettant notamment de l’hypothéquer ;
titulaire d'un bail à construction, lui permettant de construire un bâtiment sur le terrain d’un propriétaire.
De plus, le vendeur doit céder la pleine et entière propriété du local. Ainsi, en cas d’indivision ou de démembrement, nu-propriétaire et usufruitier doivent céder le local en un acte unique pour que le droit de préférence trouve à s'appliquer.
🤝Enfin, le droit de préemption s’applique seulement dans le cas où le propriétaire-bailleur veut vendre le local. Certaines opérations sont ainsi exclues de son champ d'application.
Les autres modes de transmission de la propriété à titre gratuit (donation, legs, succession) ou à titre onéreux (apport en société, échange).
Le vendeur doit “envisager” de vendre. En d’autres termes : le faire de manière volontaire, à l'amiable. Toute cession survenue à la suite d’une décision de justice, d’une liquidation judiciaire ou d’enchères publiques n’étant pas visée par cet article, le droit de préemption ne peut s’appliquer.
Dans quelles situations le droit de préférence du locataire commercial est-il exclu ?
Certaines conditions doivent être réunies pour que le droit de préférence puisse s’appliquer. L'article du Code de commerce posant la définition du droit de préemption du locataire commercial liste de manière claire une série d’exceptions à ce droit.
Les exceptions aux règles relatives au droit de préemption du locataire commercial concernent ainsi plusieurs situations différentes.
La cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, par exemple d'un hypermarché et d'un magasin spécialisé contigus et ayant le même exploitant.
La cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
La cession unique de plusieurs locaux commerciaux distincts, par exemple d'un premier lot comprenant une boulangerie et d'un second lot concernant une chapellerie.
La cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.
La cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial.
Ces exceptions n’étant pas négligeables, on peut constater que le droit de préférence du locataire n'est pas absolu.
Bon à savoir
Une autre exception aux règles du droit de préemption du locataire commercial concerne la vente d'un bien immobilier dans le cadre d'une liquidation judiciaire. Lorsque la cession est autorisée par le juge-commissaire en charge de la procédure, le droit de préférence du preneur est écarté.
Quelle est la procédure pour exercer son droit de préemption ?
Si les conditions d'application du droit de préemption du locataire commercial sont remplies, il est nécessaire de respecter les règles de la cession du droit au bail. En effet, vendeurs et acheteurs ont chacun des obligations à respecter.
Obligations du vendeur : la notification de vente
En vertu de l’application du droit de préemption, le vendeur doit notifier au locataire son intention de vendre le local. Cette notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou lettre remise en main propre contre récépissé ou signature.
📄 De plus, la notification vaut offre de vente au profit du locataire. L’article L. 145-46-1 précise que le propriétaire doit, sous peine de nullité, y préciser le prix ou les modalités de paiement du prix, et les éventuelles charges à payer, sans avoir besoin de faire état des honoraires de l'agence immobilière le cas échéant. À ces conditions de vente s'ajoute l'obligation de reproduire le contenu de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce.
Attention
À défaut de respecter les obligations du propriétaire, le locataire pas ou mal informé peut saisir le tribunal judiciaire. Il peut ainsi obtenir l'annulation de la vente.
Obligations du locataire : les délais de réponse
Une fois que la notification de vente est portée à sa connaissance, le locataire dispose d’un mois pour y répondre de façon positive ou négative. Ce droit est personnel, et il ne peut pas être cédé ou transmis à un tiers.
La loi Pinel n'a pas prévu de formalisme particulier pour l'exercice du droit de préemption du locataire commercial. À des fins de preuve, il est préférable d'effectuer cette réponse par lettre recommandée avec avis de réception ou par lettre remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Bon à savoir
L'offre de vente du bailleur peut seulement être acceptée ou refusée. Le locataire ne peut pas demander la modification des conditions de la vente, et notamment du prix.
Vous souhaitez acheter le local en usant de votre droit de préemption ? Vous disposez de 2 mois à compter de l’envoi de la réponse pour réaliser la vente, c'est-à-dire pour signer le contrat de vente devant le notaire.
Ce délai peut être étendu à 4 mois en cas de recours à un prêt bancaire, lorsque cette particularité est indiquée dans la réponse fournie au bailleur. La vente est alors subordonnée à l'obtention du crédit sollicité.
Attention
Si le locataire ne respecte pas ces délais, l’acceptation initiale de l’offre de vente par le locataire ne vaut plus vente et le propriétaire retrouve son entière liberté de vendre son bien à qui il le souhaite.
Vous ne voulez pas vous porter acquéreur du local vendu par votre bailleur ? Dans cette hypothèse, le propriétaire peut alors conclure la vente avec le tiers de son choix. Le refus peut être formalisé par écrit, ou intervenir de façon tacite une fois le délai de réponse d'un mois écoulé. L'absence de retour de la part du locataire vaut en effet refus de l'offre de vente.
Le propriétaire peut-il modifier l'offre de vente initiale ?
Si la vente n’aboutit pas auprès du locataire ou de tout autre acheteur potentiel et que le vendeur souhaite modifier le prix et les conditions de vente de manière plus avantageuse, il doit en notifier de nouveau le locataire titulaire du droit de préemption.
⏲️ Cette nouvelle offre est valable un mois auprès du locataire à compter de sa réception. Passé ce délai, l’offre devient caduque.
Si le propriétaire bailleur ne délivre pas de nouvelle notification à son locataire alors qu'il a baissé le prix de vente du local loué, c'est au notaire chargé de la vente d'envoyer cette offre au locataire. Cet envoi peut être effectué par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre.
Créez un business plan convaincant en quelques clics et réutilisez-le partout. Si vous avez des questions, un coach vous accompagne.
