Qu’est-ce qu’un loyer commercial ?
En contrepartie de la mise à disposition d'un local commercial, le propriétaire du bâtiment loué perçoit un loyer, dit "loyer commercial", de la part du locataire.
🤝 Lors de la conclusion d'un bail commercial, le montant du loyer est fixé conventionnellement entre le propriétaire, aussi appelé bailleur, et le preneur, ou locataire. La détermination du prix de cette location est effectuée librement par les parties.
Le montant du loyer d'un local commercial dépend notamment du niveau d'offre et de demande dans le secteur géographique où est situé le bien, mais également de ses caractéristiques, ou encore de son état.
Après la phase de négociation initiale entre le bailleur et le locataire, le loyer commercial peut être révisé. Cette faculté est néanmoins encadrée en cours de vie du bail, et le propriétaire ne peut donc pas augmenter le prix du loyer de façon illimitée.
Bon à savoir
Les entrepreneurs individuels et les dirigeants de société ne sont pas les seuls à pouvoir louer un local commercial. Les micro-entrepreneurs peuvent également signer un bail commercial.
Comment fixer le montant initial du loyer d'un local commercial ?
Lors de la signature d'un contrat de bail commercial, le loyer du local loué est fixé librement par jeu d'une négociation entre le bailleur et le locataire.
Comment calculer le montant du loyer pour un local commercial ?
Il n'existe aucune limite tenant au montant du loyer appliqué au précédent locataire, aux loyers pratiqués pour des biens similaires dans la zone géographique, ou à un indice de référence.
🏬 De nombreux facteurs peuvent ainsi influencer le montant du loyer d'un bail commercial.
La localisation du local commercial, par exemple s'il se situe dans un centre-ville dynamique ou dans une zone commerciale florissante.
L'état du bien et les travaux à réaliser.
Les caractéristiques du bien telles que sa superficie, la présence d'un parking, la visibilité depuis un axe passant, ou encore l'accessibilité aux personnes en situation de handicap.
L'étendue des activités qu'il est possible d'effectuer au sein du local commercial, un propriétaire autorisant tous commerces pouvant prétendre à un loyer plus élevé.
Le chiffre d'affaires prévisionnel du professionnel inscrit au RCS ou au RM.
Pour obtenir une estimation d'un loyer commercial, il est possible d'effectuer un calcul simple en multipliant la superficie louée par le prix au m² moyen, qui correspond à la valeur locative, pour des locaux et une zone géographique comparables.
Bon à savoir
Le loyer commercial est dû pendant toute la durée du bail. En revanche, ses modalités de versement sont libres. Il peut par exemple être payé :
en début ou en fin de mois ;
mensuellement ou trimestriellement.
Dépôt de garantie, pas-de-porte, ou loyer commercial, quelles différences ?
Lors de la conclusion d'un bail commercial, en plus du loyer, d'autres sommes d'argent peuvent être réclamées au preneur qui bénéficie du local commercial :
un dépôt de garantie ;
un pas-de-porte.
Ces deux versements ne doivent pas être confondus avec le loyer commercial. Ainsi, le dépôt de garantie, dont le montant est librement déterminé, est facultatif, et permet au propriétaire de se protéger des éventuelles dégradations faites par le locataire.
Bien que distinct du loyer commercial, le dépôt de garantie tient souvent compte de ce paramètre. En effet, en règle générale, son montant est calculé sur la base de deux échéances de loyers commerciaux.
Un pas-de-porte (ou droit d’entrée) peut également être prévu. Il s’agit d’une somme d’argent que le locataire verse au bailleur. Elle est destinée à compenser la dépréciation que subit l’immeuble du fait de l’existence d’un bail commercial, du droit au bail, et du droit au renouvellement dont le locataire bénéficie en fin de bail.
💰À nouveau, le pas-de-porte est fréquemment calculé sur la base du loyer commercial, à hauteur de 3 à 6 mois de loyers. Il peut être versé en une seule fois, au début du contrat de location, ou en plusieurs échéances, aux côtés du loyer.
Attention
Lorsque le pas-de-porte est traité comme un supplément de loyer et indiqué en tant que tel dans le contrat de bail, ce qui est couramment le cas, la révision du loyer en tient compte. Ce n'est pas le cas lorsque le pas-de-porte est analysé comme étant une indemnité.
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3 façons d'augmenter le montant d'un loyer commercial
Le propriétaire dispose de trois leviers différents pour augmenter le montant du loyer commercial après sa détermination initiale et en cours de vie du bail. Cette fois-ci, des limites et des procédures doivent être respectées. Quelles sont les options à la disposition d'un bailleur dans le cadre d'un bail commercial ?
Option n° 1 : effectuer une révision triennale
Le loyer peut être révisé tous les trois ans, par le mécanisme de la révision triennale. La demande en révision doit être formée par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice), et comporter le nouveau prix demandé ou proposé. Elle peut émaner du bailleur ou du locataire.
Une demande de révision triennale peut intervenir trois ans, ou plus, après :
l'entrée du preneur dans le local commercial ;
le renouvellement du bail ;
la prise d'effet de la précédente révision.
🛑 En principe, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation d'un des deux indices publiés par l'Insee en vertu de l'article L. 145-34 du Code du commerce.
L'Indice trimestriel des Loyers Commerciaux (ILC) pour une activité commerciale ou artisanale.
L'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) à défaut.
Bon à savoir
L'Indice trimestriel du Coût de la Construction (ICC) ne peut plus être utilisé pour la révision triennale des baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter de septembre 2014. Par ailleurs, la loi du 16 août 2022 plafonnant l'augmentation de l'ILC pour les Petites et Moyennes Entreprises (PME) à 3,5 % ne s'applique plus depuis le premier trimestre 2024.
Dans certaines hypothèses, le loyer peut être fixé à la valeur locative. Ce déplafonnement du loyer de l'ILC ou de l'ILAT peut intervenir :
lors d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, par exemple lors d'une augmentation substantielle de la population locale ;
pour les dispositions relatives à la durée du bail, notamment lorsque le bail s'est poursuivi plus de 12 ans en raison de l'inaction des parties ;
lors d'un changement d'activité, aussi appelé "déspécialisation".
Depuis septembre 2014, la variation du loyer ne peut pas découler sur une augmentation de plus de 10 % du loyer commercial par rapport à l'année précédente. Ce mécanisme de protection du locataire est appelé "lissage du loyer".
👍 L'acceptation du nouveau loyer par le locataire peut être faite :
de façon expresse, par un accord écrit ;
ou de façon tacite, par le paiement de la nouvelle somme d'argent demandée.
Option n° 2 : activer une clause-recette
Il est possible de fixer le montant du loyer, en tout ou partie, en fonction des recettes du locataire, ou de son chiffre d'affaires : c'est ce que l'on appelle une clause recette, ou clause à loyer variable.
Bien souvent, le loyer commercial est alors composé :
d'une partie fixe, le loyer minimum garanti ;
d'une partie variable.
Le recours à une clause-recette est particulièrement fréquent pour les locaux situés au sein de centres commerciaux.
Option n° 3 : faire appel à une clause d'échelle mobile
Une seconde clause contractuelle peut permettre de renégocier le montant du loyer en cours de bail : la clause d'échelle mobile, ou clause d'indexation.
Cette clause permet de prévoir la variation du loyer en tenant compte d'un indice de référence, qui doit figurer dans le contrat de bail commercial, et qui peut être :
l'ILC pour les activités commerciales ou artisanales ;
l'ILAT pour les autres activités ;
l'Indice du coût de la construction (ICC).
Souvent, la révision liée à une clause d'échelle mobile est annuelle, mais toute autre périodicité peut être décidée par les parties et inscrite au contrat. Grâce à une telle clause, la révision du loyer est automatique, et ne nécessite pas de formalités de la part du bailleur.
🧑⚖️ Dans le cas où l'activation de la clause d'échelle mobile entraîne une augmentation ou une diminution du montant du loyer de plus d'un quart par rapport à son niveau précédent, le bailleur ou le preneur peut demander une révision du montant du loyer commercial auprès du juge. Pour cela, il peut adresser :
une lettre recommandée avec accusé de réception ;
un acte de commissaire de justice.
Dans tous les cas, l'augmentation du loyer est plafonnée à 10 % par rapport à l'année précédente.
Les loyers commerciaux sont-ils soumis à la TVA ?
En fonction du type de local commercial loué, le propriétaire peut être redevable de la TVA sur les loyers commerciaux perçus. Il faut distinguer :
la TVA pour les locaux équipés ;
la TVA pour les locaux nus.
Vous êtes propriétaire d'un local commercial que vous louez équipé ? Lorsqu'un bâtiment est pourvu de mobilier, de matériel et d'installations qui sont nécessaires au fonctionnement de l'exploitation du locataire, le taux normal de TVA à 20 % s'applique. Cependant, si le propriétaire bailleur profite du régime de la franchise en base de TVA, il n'y est pas assujetti.
Vous avez choisi de louer un local commercial nu ? Dans cette situation, les loyers commerciaux perçus ne sont pas soumis à la TVA. Le propriétaire qui y aurait intérêt peut néanmoins demander à y être assujetti auprès de la Direction générale des finances publiques.
À partir de 8 €/mois, sans engagement.
