Principes de base : TVA et loyer commercial
La location immobilière n’est pas une activité soumise à la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) par nature. Ainsi, les baux de locaux d’habitation ne donnent pas lieu à la perception de la TVA.
Il existe certaines exceptions et options en matière de location immobilière destinée à l’exercice d’une activité professionnelle.
Comment fonctionne la TVA sur un bail commercial ?
Local commercial loué nu
L’article 261 D du Code général des impôts (CGI) exonère de TVA la location nue.
Toutefois, l’article 260 2° du CGI prévoit la possibilité pour un bailleur de payer la TVA sur des locaux nus à usage professionnel.
Les locaux visés répondent aux besoins de l'activité d'un preneur assujetti ou non à la TVA. Ce sont donc les locaux commerciaux ou les locaux professionnels.
Ainsi, par principe, le bail d’un local commercial ou d'un local professionnel non équipé se réalise sans TVA :
Aucune TVA facturé au locataire : loyer HT = loyer TTC ;
Aucune récupération de TVA par le locataire ;
Aucune récupération de TVA sur les dépenses pour le bailleur.
La fiscalité du local commercial s’intéresse peu à la nature des personnes mais plus au local. Peu importe que vous soyez un bailleur personne physique ou personne morale. Peu importe que votre locataire soit assujetti ou non à la TVA. Simplement, si le locataire n’est pas assujetti, son accord est nécessaire à la levée de l’option (compte tenu du surcoût du loyer).
Local commercial équipé
Par opposition, la location de locaux équipés donne lieu à l’application de la TVA de plein droit.
Pour les locations commerciales, la jurisprudence administrative considère qu'un local équipé de manière significative relève d'une prestation complexe soumise à TVA. Pour cela, le local doit comporter des équipements et des aménagements nécessaires à l’exercice de l’activité comme :
du mobilier professionnel ;
des installations techniques (cuisine, chambre froide, etc.) ;
du matériel ;
un agencement spécifique à une activité professionnelle.
Bon à savoir
Peu importe que le locataire utilise effectivement en pratique ces équipements !
Exemple
Loyer 2 000 € HT ➝ TVA 20 % = 400 € ➝ Total TTC 2 400 €
Un bailleur loue un local commercial nu pour 2 000 € HT par mois. Sans option pour la TVA, le loyer facturé au locataire est de 2 000 €. Le bailleur ne collecte et ne reverse aucune TVA à l’État. Le locataire ne peut récupérer aucune TVA et le bailleur ne peut pas non plus récupérer la TVA sur ses charges (travaux, entretien, etc).
Avec la TVA, le loyer facturé est de 2000 + 400 = 2400 €. Le bailleur collecte 400 € de TVA et peut déduire la TVA versée sur ses charges, travaux, etc. Pour le locataire, s’il est assujetti à la TVA, il paie 2400 € mais récupère 400 € sur sa TVA à reverser.
TVA sur un loyer commercial en micro‑entreprise ?
En tant que micro-entrepreneur, vous êtes en franchise de base de TVA par défaut, que vous soyez propriétaire ou locataire !
En réalité, c’est votre régime fiscal de TVA qui importe et non pas votre régime fiscal global. Si vous optez pour la TVA tout en étant micro-entrepreneur, votre situation devient similaire à celle de tout assujetti à la TVA.
Si vous êtes en franchise de TVA, vous n’avez aucun intérêt à proposer un loyer commercial avec TVA ou à souscrire un loyer commercial avec TVA.
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Pourquoi opter pour la TVA sur un bail commercial ?
Les avantages et les inconvénients pour le locataire
Coût neutre si le locataire est assujetti et récupère la TVA payée.
Pas de distorsion de concurrence.
Décalage de trésorerie entre paiement de la TVA et sa récupération.
Surcoût de 20 % si le locataire n’est pas assujetti.
Déclarations fiscales
Les avantages et les inconvénients pour le bailleur
Récupération de la TVA sur les charges et travaux.
Meilleure attractivité auprès des locataires assujettis.
Durée de l’engagement (9 ans).
Plus grande complexité administrative et fiscale.
Risque accru de contrôle fiscal.
Quand la TVA s’applique-t-elle sur un loyer commercial ?
Bail commercial avec TVA obligatoire pour un local équipé
Comme nous l’avons vu, la location d’un local professionnel équipé engendre l’application d’une TVA obligatoire sur le loyer.
Bail commercial avec TVA optionnelle pour un local nu
L'article 193 de l’Annexe II du CGI prévoit les modalités de l’exercice de l’option pour la TVA.
Checklist
notifier le locataire avant le début de la location ou avant le 1er février de l’année au cours de laquelle l’option s’exerce.
indiquer le montant de la TVA sur les appels de loyer
déclarer l’option au service des impôts par courrier simple ou email depuis son espace privatif.
Cette option est valable pour 9 ans au minimum, soit la durée d’un bail commercial et se reconduit tacitement pour une nouvelle période de 9 ans.
Cas particuliers
De la même manière, la location d’un terrain aménagé donne lieu à application de la TVA de plein droit. En revanche, la location d’un terrain nu est exonérée sauf dans 3 situations :
participation du bailleur aux résultats de l’entreprise de son locataire ;
accroissement de débouchés pour le bailleur par cette location ;
poursuite d’exploitation par le bailleur d’un débouché commercial.
Bon à savoir
La location d’emplacement de stationnement de véhicules est une location nue mais soumise à TVA de plein droit !
Comment récupérer la TVA sur un loyer commercial ?
Conditions pour récupérer la TVA par le locataire
Le locataire peut récupérer la TVA sur son loyer s'il remplit toutes les conditions suivantes, conformément aux articles 271 et suivants du CGI.
Checklist
être assujetti à la TVA ;
utiliser le local pour une activité soumise à TVA ;
disposer d’une facture conforme mentionnant la TVA.
La récupération s’effectue alors sur la déclaration CA3 de TVA, qu’elle soit mensuelle ou trimestrielle ou lors de la déclaration annuelle CA12.
Bon à savoir
En fonction du montant du loyer, il peut devenir pertinent de passer à une TVA mensuelle ou trimestrielle pour optimiser la trésorerie de son entreprise. Avec une déclaration annuelle, la TVA n’est récupérée qu’une fois par an.
Limites et cas où la récupération n’est pas possible
Si vous exercez une activité mixte composée d’opérations taxables et d'opérations exonérées, vous récupérez la TVA au prorata (article 212 de l'annexe II du CGI).
Exemple
Exemple de récupération partielle
Un cabinet médical en secteur 1 est exonéré de TVA et loue des locaux pour des formations soumises à TVA. Si 30 % de l’activité relève d’opérations soumises à TVA, le cabinet peut récupérer :
Loyer TTC 2400 € (2 000 € + 400 € de TVA)
TVA récupérable = 400*30% = 120 €
Coût total du loyer mensuel : 2 280 €
Bon à savoir
Si le bail prévoit que le locataire réalise des travaux, il peut alors récupérer la TVA, quel que soit le régime de TVA du loyer (article 271-II du CGI).
Conséquences de la TVA pour le propriétaire
En optant pour la TVA pour un bail commercial de locaux nus, le propriétaire a l’obligation d’émettre des factures avec TVA (ce qui complique sa gestion administrative avec l’arrivée de la facturation électronique).
Il doit ensuite compléter une déclaration de TVA, annuelle, trimestrielle ou mensuelle.
Bon à savoir
En cas de cession d'un immeuble ayant fait l'objet d'une option pour la TVA, le bailleur doit reverser une partie de la TVA déduite sur les travaux selon un coefficient de révision (article 207 de l'annexe II du CGI).
Calcul du loyer TTC / HT
Taux de TVA applicable aux loyers commerciaux
Selon l’article 278 du CGI, vous appliquez une TVA à taux normal de 20 % sur les loyers commerciaux.
Base de calcul de la TVA sur un loyer
La base d’imposition comprend, selon l’article 266-1 du CGI :
le loyer principal ;
les charges refacturées (si elles sont comprises dans le bail commercial) ;
les provisions sur charges (avec une régularisation ultérieure) ;
les accessoires du loyer (stockage, parking, etc.).
Sont exclus :
les taxes et impôts récupérés pour leur montant exact ;
les dépôts de garantie tant qu'ils sont remboursables.
Exemple de calcul d’un loyer commercial avec TVA
Un bail commercial comporte :
un loyer principal : 3 000 € HT/mois
un parking : 200 € HT/mois
une provision sur charges : 500 € HT/mois
La base de calcul mensuel est : 3 000 + 200 + 500 = 3 700 €. La TVA est alors de 3 700*20% = 740 €.
Soit un total TTC facturé de 4 640 €.
Bon à savoir
L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 modifie la codification des articles relatifs à la TVA. A compter du 1er septembre 2026, les articles changent mais le contenu reste intact.
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