Qui peut ouvrir une maison de retraite ?
Les conditions de diplômes
Pour diriger une maison de retraite, vous devez posséder soit :
un diplôme de niveau 6 minimum (équivalent bac +3 ou +4) ;
le certificat d’aptitude à la fonction de directeur d’établissement social et médico-social (CAFDES) qui peut être obtenu par la voie de la formation ou par la validation des acquis de l’expérience (VAE).
Si votre établissement appartient à la fonction publique hospitalière, vous devez obligatoirement vous tourner vers l'École nationale de la santé publique (ENSP) pour l'obtention du CAFDES.
Le schéma gérontologique départemental
Pour que la création d'une nouvelle maison de retraite soit recevable, le projet devra s’inscrire dans le schéma gérontologique du département d'implantation. Cet outil est utilisé dans le cadre de la politique en faveur des personnes âgées. Ce dispositif vise à répondre aux besoins sociaux et médico-sociaux des seniors, et à définir les objectifs de l'offre de services dans ce domaine.
Les autorisations et conventions obligatoires
Selon la nature de votre établissement, vous devrez obtenir des agréments et autres autorisations :
👉 Pour les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ou les unités de soins de longue durée (USLD) : ces structures médicalisées doivent recevoir un agrément de l’agence régionale de santé (ARS) avec laquelle il faut signer une convention. C’est le Comité régional d’organisation sanitaire et médico-social (CROSMS) qui valide l’ouverture de l’établissement.
👉 Pour les établissements d’hébergement pour personnes âgées (EHPA) comme les résidences de services seniors ou les résidences-autonomie (ex-logements-foyers) : ces établissements ne sont pas médicalisés et donc, pas concernés par l'agrément.
Dans les deux cas, vous devez obtenir l’autorisation du président du conseil départemental en déposant un dossier détaillant :
les prestations proposées ;
le type de bénéficiaires visés ;
la capacité de la structure ;
la composition du personnel (selon les qualifications) ;
les besoins matériels (travaux, équipements, etc.) ;
le dossier financier avec business plan.
Étape 1 : Définir son projet de maison de retraite
Selon vos qualifications et vos objectifs, vous savez peut-être déjà quel type de structure ouvrir : médicalisée ou pas. Maintenant, vous devez affiner votre idée et valider la viabilité de votre projet.
Faire l'étude de marché des maisons de retraite
L'étude de marché consiste à valider la faisabilité de votre projet par le biais de l'analyse de plusieurs paramètres :
la présence de clients potentiels sur la zone géographique visée ;
les concurrents et leurs offres, leurs points forts et leurs points faibles ;
les tendances du marché, les services les plus demandés par les aînés.
Choisir son concept
La réalisation de l'étude de marché vous permettra de vous différencier de la concurrence. Vous êtes désormais en mesure de savoir quelle offre mettre en place pour faire la différence aux yeux de votre clientèle cible. 💬 Par exemple, en proposant une unité Alzheimer, un établissement autorisant la présence d'animaux, un partenariat avec une école pour des activités multigénérationnelles, etc.
Données sur le marché des maisons de retraite
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Chiffres clés |
Fourchette |
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Nombre de personnes âgées (2021) |
15 millions |
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dont plus de 85 ans |
1,4 million |
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Prévision du nombre de personnes âgées d'ici 2060 |
24 millions |
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dont plus de 85 ans |
5 millions |
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Nombre de maisons de retraite en France |
plus de 7 500 (600 000 places d'hébergement) |
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Nombre de résidences-autonomie (ex-logements-foyers) |
plus de 2 300 (120 000 places d'hébergement) |
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Nombre d'entreprises dans le secteur de l'hébergement médicalisé (2020) |
1 782 |
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Chiffre d'affaires total du secteur (2020) |
7,167 milliards d'euros |
Faire le business plan du centre d'hébergement pour personnes âgées
📖 Après l'étude de marché, vous devez rédiger un business plan convaincant. Il vise notamment à convaincre les établissements financiers et les partenaires de vous suivre dans votre projet. Le business plan détaille :
les services proposés, l'équipe, l'organisation et le fonctionnement de structure ;
l’étude de marché ;
votre modèle économique ;
la forme juridique choisie pour votre établissement ;
vos prévisions financières (chiffre d'affaires prévisionnel, compte de résultat prévisionnel, plan de financement, etc.).
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Étape 2 : Le statut juridique d'une maison de retraite
Pour ce projet, la création d'une société est conseillée. Sans associé, il peut s’agir d’une société unipersonnelle (EURL ou SASU).
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Les avantages 👍 |
Les inconvénients 👎 |
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EURL |
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SASU |
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Avec des associés, les sociétés pluripersonnelles comme la SARL ou la SAS sont envisageables.
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Les avantages 👍 |
Les inconvénients 👎 |
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SARL |
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SAS |
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Étape 3 : Les démarches pour créer sa maison de retraite
Pour donner vie à votre société, plusieurs formalités de création d'entreprise sont à suivre :
Rédiger les statuts juridiques (à faire soi-même, en ligne ou auprès d’un avocat) ;
Ouvrir un compte bancaire professionnel ;
Déposer le capital social de votre société sur un compte bancaire pro ;
Publier son annonce légale (avis de constitution) dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) ;
Immatriculer l’entreprise via le Guichet Unique pour obtenir votre K-Bis.
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Étape 4 : Investissement et financement d'un établissement pour personnes âgées
Ouvrir une maison de retraite demande un investissement élevé. 💸 Pour équiper votre établissement, vous devrez notamment budgétiser :
le coût lié aux démarches de création d'entreprise ;
la mise aux normes de sécurité et l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite ;
le mobilier pour les chambres, les parties communes, les cuisines, les sanitaires, l'accueil, etc.
l'achat de matériel médical ;
la masse salariale : salaires, cotisations sociales, etc.
👉 Les coûts liés au bâtiment (travaux, mise aux normes) et à l'équipement sont estimés de 10 à 15 millions d'euros (source Capgéris).
Pour financer votre projet, vous pouvez solliciter plusieurs sources de financement :
Le prêt bancaire classique
Les subventions régionales et départementales dédiées aux établissements médico-sociaux
Le plan d’aide à l’investissement (PAI) immobilier du secteur médico-social (pour des opérations de modernisation et de créations de place)
Les investisseurs en fonds propres (business angels de votre région par exemple)
Les sociétés de crédit bail ou de location financière (pour le matériel)
Bon à savoir
La loi sur l’adaptation de la société au vieillissement prévoit des financements départementaux destinés à rémunérer le personnel ou les intervenants extérieurs pour la mise en place d'actions de prévention de la perte d’autonomie.
Étape 5 : Les assurances obligatoires
🛡️ Pour ouvrir un centre d'hébergement pour retraités, vous devrez souscrire à :
une assurance responsabilité civile professionnelle ;
une assurance maison de retraite (des locaux et des équipements) ;
une assurance multirisque ;
une assurance de protection juridique ;
Étape 6 : Lancer votre maison de retraite
Louer, acheter ou faire construire son établissement ?
Faire construire demande une mise de départ important, mais vous disposerez d'une structure neuve et moderne qui peut se démarquer de la concurrence. Notez toutefois que la construction d'une telle structure ne peut se faire qu'en réponse à un appel à projets lancé par les régions ou les départements.
Pour l'achat ou la location d'un bâtiment, vous devrez prévoir une mise aux normes, des travaux de rénovation, l'achat de matériel et l'aménagement. En location, il vous faudra régler un pas-de-porte pour la mise à disposition des locaux.
Enfin, vous pouvez racheter une maison de retraite déjà existante. Prévoyez le remplacement éventuel des équipements et une mise au goût du jour.
Gérer le personnel et le recrutement
Tout dépend de votre concept. 🧑⚕️ Selon les besoins et les services de votre établissement, vous devrez prévoir d'embaucher :
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Poste |
Estimation du Salaire Annuel Brut |
|---|---|
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Responsable d'établissement |
35 000 - 55 000 € |
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Personnel d'accueil |
20 000 - 25 000 € |
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Aide-soignant(e) |
22 000 - 28 000 € |
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Infirmier(ère) |
25 000 - 35 000 € |
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Professionnel(le) de la médecine douce |
30 000 - 45 000 € |
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Animateur(trice) en milieu gériatrique |
22 000 - 30 000 € |
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Agent de surface |
18 000 - 22 000 € |
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Personnel de cuisine |
20 000 - 25 000 € |
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Responsable des finances |
35 000 - 50 000 € |
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Responsable marketing |
30 000 - 45 000 € |
Comment faire connaître sa résidence pour personnes âgées ?
La réussite de votre projet repose notamment sur la capacité de votre établissement à prendre en compte des besoins et des attentes des personnes âgées. Vous devez également savoir vous préparer au choc démographique de l'arrivée de la génération née d'après-guerre.
Pour que les seniors choisissent d'habiter dans votre établissement, il peut être judicieux de faire preuve de modernisme en réinventant le concept de la maison de retraite. Voici quelques idées :
proposer de vrais appartements comprenant chambre, salle de bains, salon et kitchenette ;
ouvrir le restaurant de l’établissement aux habitants de la ville ;
s'inspirer de concept étranger (maison de retraite pour les compositeurs de musique, pour les anciens artistes du music-hall, pour la communauté LGBT, etc.) ;
favoriser le lien entre les générations en logeant des étudiants en échange de temps passé avec les résidents ;
permettre aux retraités de "travailler" en aidant en cuisine, en distribuant le courrier, en jardinant, en bricolant, etc. ;
créer des espaces de bien-être (pédicure, manucure, massage) et un espace de maintien en forme (gym, piscine, kiné) ;
créer des chambres dédiées aux invités afin de permettre aux proches de dormir sur place ;
proposer des activités variées, comme des jeux de mémoire, la découverte des jeux vidéo, de la peinture ;
organiser des spectacles avec intervenants extérieurs (théâtre, concert, spectacles de magie) ;
organiser des événements spéciaux (anniversaires, Noël, soirées à thèmes).
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