Compte Pro

Vie d'entrepreneur

Blog

Comment ouvrir une maison de retraite ?

4 min. de lecture
Mis à jour le 05 Janvier 2024
Étude de marché des maisons de retraite
Accueil Idées business

En résumé

  • Pour ouvrir une maison de retraite, il faut être titulaire d'un diplôme de niveau 6 ou posséder le CAFDES.

  • Avant de vous lancer dans ce projet, vous devez obtenir plusieurs autorisations.

  • Une étude de marché et un business plan vous permettront de définir un concept fort, viable et rentable.

  • Avant d'ouvrir votre établissement, vous devrez réaliser des démarches de création d'entreprise et ouvrir un compte professionnel.

Qui peut ouvrir une maison de retraite ?

Les conditions de diplômes

Pour diriger une maison de retraite, vous devez posséder soit :

  • un diplôme de niveau 6 minimum (équivalent bac +3 ou +4) ;

  • le certificat d’aptitude à la fonction de directeur d’établissement social et médico-social (CAFDES) qui peut être obtenu par la voie de la formation ou par la validation des acquis de l’expérience (VAE).

Si votre établissement appartient à la fonction publique hospitalière, vous devez obligatoirement vous tourner vers l'École nationale de la santé publique (ENSP) pour l'obtention du CAFDES.

Le schéma gérontologique départemental

Pour que la création d'une nouvelle maison de retraite soit recevable, le projet devra s’inscrire dans le schéma gérontologique du département d'implantation. Cet outil est utilisé dans le cadre de la politique en faveur des personnes âgées. Ce dispositif vise à répondre aux besoins sociaux et médico-sociaux des seniors, et à définir les objectifs de l'offre de services dans ce domaine.

Les autorisations et conventions obligatoires

Selon la nature de votre établissement, vous devrez obtenir des agréments et autres autorisations :

👉 Pour les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ou les unités de soins de longue durée (USLD) : ces structures médicalisées doivent recevoir un agrément de l’agence régionale de santé (ARS) avec laquelle il faut signer une convention. C’est le Comité régional d’organisation sanitaire et médico-social (CROSMS) qui valide l’ouverture de l’établissement.

👉 Pour les établissements d’hébergement pour personnes âgées (EHPA) comme les résidences de services seniors ou les résidences-autonomie (ex-logements-foyers) : ces établissements ne sont pas médicalisés et donc, pas concernés par l'agrément.

Dans les deux cas, vous devez obtenir l’autorisation du président du conseil départemental en déposant un dossier détaillant :

  • les prestations proposées ;

  • le type de bénéficiaires visés ;

  • la capacité de la structure ;

  • la composition du personnel (selon les qualifications) ;

  • les besoins matériels (travaux, équipements, etc.) ;

  • le dossier financier avec business plan.

Étape 1 : Définir son projet de maison de retraite

Selon vos qualifications et vos objectifs, vous savez peut-être déjà quel type de structure ouvrir : médicalisée ou pas. Maintenant, vous devez affiner votre idée et valider la viabilité de votre projet.

Faire l'étude de marché des maisons de retraite

L'étude de marché consiste à valider la faisabilité de votre projet par le biais de l'analyse de plusieurs paramètres :

  • la présence de clients potentiels sur la zone géographique visée ;

  • les concurrents et leurs offres, leurs points forts et leurs points faibles ;

  • les tendances du marché, les services les plus demandés par les aînés.

Choisir son concept

La réalisation de l'étude de marché vous permettra de vous différencier de la concurrence. Vous êtes désormais en mesure de savoir quelle offre mettre en place pour faire la différence aux yeux de votre clientèle cible. 💬 Par exemple, en proposant une unité Alzheimer, un établissement autorisant la présence d'animaux, un partenariat avec une école pour des activités multigénérationnelles, etc.

Données sur le marché des maisons de retraite

Chiffres clés

Fourchette

Nombre de personnes âgées (2021)

15 millions

dont plus de 85 ans

1,4 million

Prévision du nombre de personnes âgées d'ici 2060

24 millions

dont plus de 85 ans

5 millions

Nombre de maisons de retraite en France

plus de 7 500 (600 000 places d'hébergement)

Nombre de résidences-autonomie (ex-logements-foyers)

plus de 2 300 (120 000 places d'hébergement)

Nombre d'entreprises dans le secteur de l'hébergement médicalisé (2020)

1 782

Chiffre d'affaires total du secteur (2020)

7,167 milliards d'euros

Faire le business plan du centre d'hébergement pour personnes âgées

📖 Après l'étude de marché, vous devez rédiger un business plan convaincant. Il vise notamment à convaincre les établissements financiers et les partenaires de vous suivre dans votre projet. Le business plan détaille :

Étape 2 : Le statut juridique d'une maison de retraite

Pour ce projet, la création d'une société est conseillée. Sans associé, il peut s’agir d’une société unipersonnelle (EURL ou SASU).

Les avantages 👍

Les inconvénients 👎

EURL

  • Création simplifiée
  • Protection du patrimoine personnel
  • Imposition sur le bénéfice réel
  • Encadrement juridique protecteur
  • Facilité de transmission de l'EURL
  • Cadre juridique stricte
  • Difficile de passer de l'EURL à la SARL
  • Régime social du gérant peu favorable
  • Cotisation sur les dividendes

SASU

  • Associé unique
  • Patrimoine personnel protégé
  • Président assimilé salarié
  • Création de statuts complexe
  • Charges sociales élevées
  • Difficulté de développement, car impossibilité d'intégrer d'autres associés

Avec des associés, les sociétés pluripersonnelles comme la SARL ou la SAS sont envisageables.

Les avantages 👍

Les inconvénients 👎

SARL

  • Responsabilité limitée aux apports
  • Création simplifiée
  • Protection du patrimoine personnel
  • Pas de capital minimum (1 € symbolique)
  • 2 associés minimum
  • Rédaction des statuts formalisée et coûteuse
  • Obligation de tenir une vraie comptabilité

SAS

  • Liberté dans la création des statuts 
  • Responsabilité limitée aux apports
  • Président assimilé salarié
  • Souplesse dans la gestion et répartition des bénéfices
  • Pas de capital minimum (1 € symbolique)
  • Minimum deux associés
  • Création de statuts complexe
  • Charges sociales élevées

Étape 3 : Les démarches pour créer sa maison de retraite

Pour donner vie à votre société, plusieurs formalités de création d'entreprise sont à suivre :

Étape 4 : Investissement et financement d'un établissement pour personnes âgées

Ouvrir une maison de retraite demande un investissement élevé. 💸 Pour équiper votre établissement, vous devrez notamment budgétiser :

  • le coût lié aux démarches de création d'entreprise ;

  • la mise aux normes de sécurité et l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite ;

  • le mobilier pour les chambres, les parties communes, les cuisines, les sanitaires, l'accueil, etc.

  • l'achat de matériel médical ;

  • la masse salariale : salaires, cotisations sociales, etc.

👉 Les coûts liés au bâtiment (travaux, mise aux normes) et à l'équipement sont estimés de 10 à 15 millions d'euros (source Capgéris).

Pour financer votre projet, vous pouvez solliciter plusieurs sources de financement :

  • Le prêt bancaire classique

  • Les subventions régionales et départementales dédiées aux établissements médico-sociaux

  • Le plan d’aide à l’investissement (PAI) immobilier du secteur médico-social (pour des opérations de modernisation et de créations de place)

  • Les investisseurs en fonds propres (business angels de votre région par exemple)

  • Les sociétés de crédit bail ou de location financière (pour le matériel)

Bon à savoir

La loi sur l’adaptation de la société au vieillissement prévoit des financements départementaux destinés à rémunérer le personnel ou les intervenants extérieurs pour la mise en place d'actions de prévention de la perte d’autonomie.

Étape 5 : Les assurances obligatoires

🛡️ Pour ouvrir un centre d'hébergement pour retraités, vous devrez souscrire à :

  • une assurance responsabilité civile professionnelle ;

  • une assurance maison de retraite (des locaux et des équipements) ;

  • une assurance multirisque ;

  • une assurance de protection juridique ;

Étape 6 : Lancer votre maison de retraite

Louer, acheter ou faire construire son établissement ?

Faire construire demande une mise de départ important, mais vous disposerez d'une structure neuve et moderne qui peut se démarquer de la concurrence. Notez toutefois que la construction d'une telle structure ne peut se faire qu'en réponse à un appel à projets lancé par les régions ou les départements.

Pour l'achat ou la location d'un bâtiment, vous devrez prévoir une mise aux normes, des travaux de rénovation, l'achat de matériel et l'aménagement. En location, il vous faudra régler un pas-de-porte pour la mise à disposition des locaux.

Enfin, vous pouvez racheter une maison de retraite déjà existante. Prévoyez le remplacement éventuel des équipements et une mise au goût du jour.

Gérer le personnel et le recrutement

Tout dépend de votre concept. 🧑‍⚕️ Selon les besoins et les services de votre établissement, vous devrez prévoir d'embaucher :

Poste

Estimation du Salaire Annuel Brut

Responsable d'établissement

35 000 - 55 000 €

Personnel d'accueil

20 000 - 25 000 €

Aide-soignant(e)

22 000 - 28 000 €

Infirmier(ère)

25 000 - 35 000 €

Professionnel(le) de la médecine douce

30 000 - 45 000 €

Animateur(trice) en milieu gériatrique

22 000 - 30 000 €

Agent de surface

18 000 - 22 000 €

Personnel de cuisine

20 000 - 25 000 €

Responsable des finances

35 000 - 50 000 €

Responsable marketing

30 000 - 45 000 €

Comment faire connaître sa résidence pour personnes âgées ?

La réussite de votre projet repose notamment sur la capacité de votre établissement à prendre en compte des besoins et des attentes des personnes âgées. Vous devez également savoir vous préparer au choc démographique de l'arrivée de la génération née d'après-guerre.

Pour que les seniors choisissent d'habiter dans votre établissement, il peut être judicieux de faire preuve de modernisme en réinventant le concept de la maison de retraite. Voici quelques idées :

  • proposer de vrais appartements comprenant chambre, salle de bains, salon et kitchenette ;

  • ouvrir le restaurant de l’établissement aux habitants de la ville ;

  • s'inspirer de concept étranger (maison de retraite pour les compositeurs de musique, pour les anciens artistes du music-hall, pour la communauté LGBT, etc.) ;

  • favoriser le lien entre les générations en logeant des étudiants en échange de temps passé avec les résidents ;

  • permettre aux retraités de "travailler" en aidant en cuisine, en distribuant le courrier, en jardinant, en bricolant, etc. ;

  • créer des espaces de bien-être (pédicure, manucure, massage) et un espace de maintien en forme (gym, piscine, kiné) ;

  • créer des chambres dédiées aux invités afin de permettre aux proches de dormir sur place ;

  • proposer des activités variées, comme des jeux de mémoire, la découverte des jeux vidéo, de la peinture ;

  • organiser des spectacles avec intervenants extérieurs (théâtre, concert, spectacles de magie) ;

  • organiser des événements spéciaux (anniversaires, Noël, soirées à thèmes).

Article mis en ligne le 05 Janvier 2024