Comment trouver le bon local commercial ?
Trouver votre local professionnel est une phase importante de votre projet. Le local commercial est un lieu destiné à l’exercice d’une activité commerciale, donc à but lucratif.
Bien définir son besoin
Les questions clés à se poser avant de choisir votre local commercial sont nombreuses :
Est-ce un lieu destiné à accueillir les clients ?
Avez-vous besoin d'une vitrine ?
Est-ce un local destiné uniquement à la fabrication de produits ?
Quel emplacement stratégique par rapport à votre activité ?
Quelle est la superficie adéquate ?
Où trouver votre local commercial ?
Les agences immobilières, les sites Internet et journaux d'annonces sont bien sûr de bons moyens pour trouver l'annonce qui vous convient.
Vous pouvez également contacter les chambres de commerce et d'industrie, les chambres de métiers et de l'artisanat ou encore votre mairie pour obtenir un local commercial.
Choisir son local commercial
Le choix du local commercial se fait en plusieurs étapes :
Prenez le temps de visiter de nombreux locaux et de bien comparer les prix.
Étudiez l'environnement du local : moyens de transport à proximité, typologie de la population, passage devant votre local, possibilités de stationnement, concurrence, etc.
Évaluez si le local commercial est adapté à votre activité, aujourd’hui et demain.
Renseignez-vous à la mairie sur les projets d'urbanisme en cours pour évaluer l'évolution du quartier ainsi que son attractivité future.
Chiffrez les travaux éventuels de mise aux normes, d’adaptation, de décoration. Faites-vous aider par un professionnel pour évaluer le coût et la faisabilité des travaux.
Bon à savoir
Certaines CCI (chambre de commerce et d’industrie) publient des enquêtes consommateurs régulièrement. Ces documents regorgent d’informations utiles comme le type de clientèle, l’influence touristique, les tendances de consommation, le potentiel de dépenses, etc.
Louer un local commercial
Pour louer un local commercial, vous devez conclure un bail commercial.
Ce contrat de location spécifique et engageant est très encadré par la loi. Par exemple, le droit au renouvellement du bail est d’ordre public. Ainsi, ce droit au bail constitue une composante essentielle de votre fonds de commerce !
Sa rédaction minutieuse nécessite toute votre vigilance. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel. Les clauses du bail commercial peuvent aménager de nombreux éléments dans la relation bailleur-preneur.
Voici quelques points de vigilance :
durée initiale minimale de 9 ans ;
possibilité de résilier le bail par le locataire tous les 3 ans ;
répartition des charges et des travaux entre le bailleur et le locataire ;
l’augmentation du loyer commercial ;
les activités du locataire autorisées ou interdites, ainsi que la possibilité de changer d’activité.
Bon à savoir
Prévoyez dès le lancement de votre activité, son évolution future. Existe-t-il à proximité de votre local commercial principal un local annexe ? Pouvez-vous vous agrandir, stocker des produits ou développer une activité connexe ? Par exemple, un restaurant italien peut ouvrir une épicerie fine juste à côté.
Acheter un local commercial
Une autre solution consiste à acheter un local. L’entreprise devient propriétaire de son local commercial. Dans ce cas, il s’oriente uniquement vers l’achat de murs libres !
L’achat des murs est une option avantageuse mais coûteuse :
vous évitez le bail commercial : au lieu de verser les loyers, vous remboursez un prêt immobilier.
vous créez un patrimoine immobilier avec une possibilité de plus-value à la revente de l’immeuble.
vous êtes plus libre dans les travaux et les possibilités d’exercice de l’activité.
vous pouvez déduire plus de charges, notamment les intérêts d’emprunt ou les dotations aux amortissements.
Vous pouvez parfois trouver une solution à mi-chemin entre achat et location : le crédit-bail immobilier. Cela permet de louer un local commercial pendant quelques années. Puis, vous bénéficiez d’une option d’achat à un prix défini au départ.
Des montages plus complexes sont parfois avantageux. Par exemple, l’entrepreneur crée une SCI pour acquérir le local commercial et dissocier ainsi la propriété immobilière de son entreprise. Consultez un avocat, un notaire ou un conseil en gestion de patrimoine pour trouver la meilleure solution, notamment en vue de préparer votre retraite.
L’achat d’un local commercial suit le formalisme de tout achat immobilier : signature d’un acte authentique devant notaire, paiement de frais de notaire, publicité foncière, etc.
Bon à savoir
Soyez vigilant sur le règlement de copropriété, le voisinage, les dossiers de diagnostics techniques (DDT), l’état de l’immeuble et du local avant d'acquérir un local commercial.
Acheter ou louer un local commercial ?
Dès la réalisation de votre business plan, vous devez challenger les deux options : achat ou location du bail commercial. Insistez sur le coût initial mais aussi sur les frais et les bénéfices à long terme de chaque option.
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Bail commercial |
Achat d’un local commercial |
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Avantages |
Engagement limité Possibilité de changer de lieu |
Création d’un patrimoine immobilier Déductions fiscales plus importantes Liberté d’aménagement et de rénovation |
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Inconvénients |
Rigidité du bail commercial : préavis de 6 mois à chaque période triennale Coût à long terme Importance de la rédaction du bail commercial |
Impact sur la capacité d’autofinancement de l’entreprise (si achat direct par l’entreprise) Nécessité d’obtenir un prêt immobilier Paiement de toutes les charges et de tous les travaux |
Quelles alternatives au local commercial ?
Et si la première question à vous poser était celle-ci : avez-vous vraiment besoin d’acheter ou de louer un local commercial ?
Il existe plusieurs alternatives qui marchent pour de nombreuses activités, surtout en phase de lancement.
Travailler chez soi
Si votre activité le permet, pourquoi ne pas travailler chez vous ? C’est souvent possible pour un entrepreneur individuel, un freelance, une profession libérale.
Exercer son activité à domicile est différent d’une simple domiciliation de son entreprise à son domicile. Celle-ci correspond simplement à une adresse administrative et légale.
Le travail à domicile présente de nombreux avantages :
organisation simplifiée ;
économies réalisées ;
gain de temps sur les trajets ;
aménagement personnel.
Une personne qui décide de domicilier son entreprise chez soi peut déduire de son bénéfice professionnel certaines charges, telles que les charges d'électricité, les charges d'entretien de l’immeuble ainsi que l’impôt foncier pour la partie du local affectée exclusivement à son activité.
👉 Voir notre article sur la fiscalité du local commercial.
Exercer une activité dans sa résidence d'habitation nécessite cependant des précautions :
Vérifier que votre bail l'autorise. La loi permet dans certains cas d'exercer une activité dans un local d'habitation, selon votre statut de propriétaire ou de locataire.
Vérifier également votre règlement de copropriété.
Exercer l'activité exclusivement par un occupant du logement, qui doit constituer sa résidence principale.
Ne pas nécessiter le passage de clientèle ou de marchandises et ne pas occasionner de nuisance pour le voisinage.
Déclarer l'exercice de l’activité à domicile à votre compagnie d'assurances pour aménager votre assurance habitation, avec des garanties complémentaires éventuelles (voir les assurances pour un local commercial).
Des règles s'appliquent aussi si à l'inverse vous souhaitez transformer un local commercial en habitation.
Ensuite, travailler chez soi demande une certaine organisation :
s’aménager une pièce dédiée si possible ;
séparer sa vie professionnelle de sa vie personnelle avec des règles et des horaires partagés à tous les membres de la famille.
Bon à savoir
Vous avez un stock ? Pensez à louer un box de stockage pour ne pas transformer votre domicile en entrepôt !
S’installer dans une pépinière d'entreprises
Les pépinières proposent des bureaux, des ateliers, des locaux mixtes et des espaces de stockage à un prix inférieur à celui du marché.
Les équipements sont mutualisés et donc moins chers : téléphone, internet, services de réception et d’envoi du courrier, etc.
Les plus des pépinières, c'est d'être un vivier d'idées et d'échanges ! Un réseau de partenaires facilite l’insertion du créateur d’entreprise dans le tissu économique local. Cela évite la solitude de l’entrepreneur.
Vous pouvez intégrer une pépinière à différents stades de votre projet. Porteurs de projet et créateurs d’entreprise reçoivent un soutien via un appui au montage de dossier avec, si vous le souhaitez, un accompagnement personnalisé. Plus qu'un local et un bureau, la pépinière propose un véritable accompagnement dans un contexte propice à la création.
De nombreuses pépinières sont certifiées NF services « Activité des pépinières d'entreprises » avec la garantie supplémentaire de qualité des prestations, équipements et accompagnement offerts.
Démarrer au sein d’un incubateur
Structure d'accompagnement de projets de création d'entreprises, l'incubateur peut aussi apporter un appui en termes d'hébergement, de conseil et de financement, lors des premières étapes de la vie de l’entreprise.
À la différence d'une pépinière, l'incubateur est exclusivement dédié aux sociétés encore en création, et leur propose un ensemble de services adaptés.
Les incubateurs peuvent être publics, privés ou encore liés à des écoles. Ils se différencient selon les services proposés et la nature des projets accompagnés.
Choisir un centre d'affaires ou un espace de coworking
Les centres d'affaires proposent des bureaux loués avec ou sans mobilier, bénéficiant d'un équipement technologique ainsi que de salles de réunion pour recevoir vos clients et partenaires.
Ils peuvent également être centre de domiciliation du siège social de votre entreprise et proposer la gestion de votre courrier avec réexpédition de celui-ci. Renseignez-vous auprès des chambres de commerce de votre région.
Les espaces de coworking apportent des solutions simples pour travailler en dehors de chez soi, ponctuellement ou non. Ils permettent de tenir des réunions avec vos clients dans des espaces agréables.
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